Bien savoir choisir la ville de son investissement Pinel est primordial : l’emplacement du logement fait d’ailleurs partie des critères d’éligibilité à ce dispositif.
Quelle ville selon le zonage imposé par la loi ?
Le ministère de la Cohésion des territoires a tracé un zonage par ordre décroissant de tension locative. La mesure de cette dernière est basée sur la densité démographique et le nombre d’habitants dans chaque commune. Ce sont donc des zones géographiques déterminées suivant un « classement des communes du territoire national » et celles-ci sont les suivantes :
- la zone A Bis qui correspond aux communes parisiennes et à celles situées en Île-de-France
- la zone A qui englobe les grandes agglomérations, avec une population de plus de 250 000 habitants
- la zone B1 qui inclut les villes à tension locative moyenne, et de plus de 150 000 habitants
- la zone B2 à tension locative moindre, de moins de 150 000 habitants
- la zone C qui est la zone la moins tendue et qui correspond au reste du territoire en métropole
Le déséquilibre entre l’offre et la demande fait aussi partie des critères pris en compte par le ministère pour la délimitation du zonage.
Pour en revenir à la loi Pinel, les zones éligibles sont les trois premières susmentionnées. Vous ne pourrez profiter de ce dispositif si vous comptez investir dans une ville appartenant à la zone B1 ou à la zone C.
Pourquoi vérifier régulièrement le classement des villes ?
Nous avons cité plus haut le critère se rapportant au rapport entre offre et demande. À cela s’ajoute l’évolution démographique et par conséquent, l’augmentation de la tension locative – ou à l’inverse la baisse de la demande en logement. C’est pourquoi, le ministère révise chaque année le classement des villes en considération de ce zonage.
Important donc de se renseigner sur le site du ministère de la Cohésion des territoires ou de réaliser directement une simulation sur les plateformes en ligne afin de s’assurer que la ville où vous allez investir demeure toujours éligible d’une part, et à quelle zone elle appartient. Ces informations sont capitales dans la mesure où vous devez vous conformer aux plafonds par zone en ce qui concerne le calcul des loyers que vous allez facturer à votre locataire.
Est-il intéressant d’investir dans les villes Pinel ?
Les promoteurs immobiliers ont relevé un classement spécifique des villes les plus rentables, selon leurs propres critères : ce sont les villes Pinel où les nouvelles constructions sortent régulièrement de terre afin de satisfaire la demande des investisseurs, d’une part, et des demandeurs de logement, d’autre part.
La rentabilité est certes au rendez-vous, mais la concurrence est plus ou moins élevée, d’où l’importance de toujours trouver le « plus » qui fait la différence pour sortir du lot. Exemple : le choix du quartier, le choix de l’aménagement – rappelons que l’achat d’un logement Pinel se fait sur « plan » et donc, avec cette flexibilité sus-indiquée. Les logements sont également construits dans les nouveaux quartiers qui sont, pour la plupart, des écoquartiers, reconnus pour leur aménagement suivant une démarche environnementale et écologique. Investir dans un quartier vert est donc un plus à condition de jouir de la proximité de toutes les commodités, de même que des réseaux de transport en commun.
Par ailleurs, bien retenir que le choix de la ville Pinel se fera aussi en fonction de la demande de la région, c’est-à-dire de la typologie de la population. La demande est en effet spécifique dans les villes étudiantes, les villes seniors, ou encore les villes touristiques, etc.
