Avant d’injecter votre argent dans un placement SCPI, songez avant tout à anticiper le rendement final qu’il génère et ce qu’il vous rapporte sur le long terme pour votre portefeuille. Le rendement ou taux de distribution de la SCPI est publié par la société de gestion certes, mais celui-ci peut varier d’un investisseur à l’autre en fonction de plusieurs paramètres, ce que nous allons aborder dans cet article.
En clair, il est donc recommandé de réaliser les simulations requises, même pour des SCPI déjà intégrées dans votre patrimoine. Vous déciderez alors si celles-ci continueront à en faire partie ou s’il faudra, à l’inverse, en planifier la revente, car pourraient grignoter vos rendements dans la durée.
Simuler en fonction du montant de votre acquisition
Le montant de l’acquisition est un élément important pouvant impacter sur la rentabilité finale. Vous disposez de différentes possibilités :
- acquérir sur le marché primaire ou le marché secondaire : dans le premier cas, vous êtes dans la contrainte de souscrire à un nombre minimal de parts imposé par la société de gestion. Certaines SCPI s'acquièrent à seulement une part, d’autres à partir de 5 ou 10 parts. Sur le marché secondaire, cette contrainte disparaît ; de même, vous pourrez éventuellement négocier les prix (dans le cas des SCPI à capital fixe).
- acheter en pleine propriété ou en nue-propriété : si vous optez pour la seconde solution, vous bénéficierez d’une décote sur le prix. Celle-ci est d’autant plus intéressante que la durée du démembrement s’étale dans le temps (10 ans, 15 ans, voire 20 ans).
- adhérer par le biais d’une assurance-vie : le prix d’achat pourrait également faire l’objet d’une révision à la baisse
Simuler en fonction du mode de financement
Vous disposez de multiples façons de financer votre SCPI, et en fonction desquelles vous réaliserez vos simulations :
- l’achat cash : vous êtes délesté de toute contrainte liée au prêt (pas d’intérêts dont vous aurez à vous acquitter, pas de remboursement mensuel, ce qui vous permet de jouir immédiatement et pleinement de vos dividendes)
- l’achat à crédit : vous tiendrez compte du taux d’intérêt (qui est en hausse depuis l’application de la politique monétaire par la Banque centrale européenne). Planifiez le montant de vos mensualités, en fonction de la durée du prêt que vous avez choisie. Sachez, par ailleurs, que vous pouvez mettre en place une stratégie basée sur l’effet de levier afin d’augmenter progressivement votre capacité d’investissement. Pour cela, vérifiez que le rendement de la SCPI est supérieur au taux d’intérêt, ce qui est le cas pour la grande majorité de ces placements pierre-papier. Attention à votre capacité d’endettement : tous ces éléments sont à intégrer dans votre simulation.
Simuler en fonction de la fiscalité
Vous serez imposé différemment en fonction de ce que vous rapporte votre SCPI (c’est-à-dire le montant de vos dividendes), et aussi si vous percevez ou non d’autres revenus fonciers, tels que ceux issus d’une mise en location d’un immeuble en direct. Votre rendement variera alors selon que vous soyez imposé au régime réel ou au micro-foncier.
Simuler en fonction d’une éventuelle réduction d’impôt
Saviez-vous que vous pouvez réaliser de l’optimisation fiscale en investissant dans des SCPI ? Cela grâce à celles qui détiennent un parc d’immeubles résidentiels qui sont exploités sous des montages défiscalisants, via la loi Pinel, le dispositif Malraux, le régime du déficit foncier, ou encore la loi Denormandie. Il s’agit ainsi des SCPI fiscales qui, toutefois, vous font aussi gagner des dividendes. Afin que le rendement soit au rendez-vous, assurez-vous que votre réduction d’impôt est supérieure à l’imposition de vos dividendes perçus.
