Adopter une stratégie réfléchie dans le cadre d’un investissement SCPI, c’est avant tout savoir identifier les risques. Les sociétés civiles de placement immobilier sont des actifs à couple rendement/risque très intéressant, certes, en plus de leur stabilité exemplaire qui leur vaut leur succès et leur titre de meilleur placement pierre-papier. Cependant, les véritables risques sont à connaître : les voici.
Rappel sur ce placement indirect
Rappelons le fonctionnement de la SCPI pour bien comprendre. Ces classes d’actif constituent un moyen indirect d'accéder à l'immobilier locatif et de percevoir des revenus réguliers. C’est un professionnel spécialisé dans l’acquisition, la mise en location et la gestion immobilière qui les propose à la souscription et ce, au grand public. Cela revient à dire que vous achetez des parts, en contrepartie de la perception de revenus sous forme de dividendes. Vous profitez alors d’une gestion passive, étant donné que vous n’avez aucune contrainte à supporter.
Les risques de marché, de liquidité, de devise et les risques locatifs
Le risque de marché : les SCPI sont des actifs non cotés en bourse, mais dont les fluctuations proviennent directement de l'évolution du marché immobilier. Cela impacte principalement le prix de la part. En cas de baisse du marché, la valeur des parts peut s’amoindrir. Idem après expertise immobilière, si l’immeuble lui-même subit une dévalorisation face aux nouvelles exigences et aux normes en vigueur.
Le risque de liquidité : bien qu’il s’agisse de céder des parts et non l’immobilier physique lui-même, la revente demeure assez difficile, notamment pour les SCPI à capital variable. Il vous appartient en effet de trouver vous-même un nouvel investisseur – on parle de revente de gré à gré. En revanche, les SCPI à capital variable sont plus liquides, du fait de l'intervention de la société de gestion dans l’organisation du marché secondaire.
Le risque de devise : celui-ci est présent lors d’un investissement dans une SCPI étrangère dont les revenus sont libellés en devises. Une variation défavorable du cours d'une devise affecte négativement la valeur de l’actif. Il convient alors de suivre régulièrement la fluctuation des taux de change et ce, si vous comptez revendre votre SCPI, car ce paramètre peut entraîner une perte ou un gain pouvant avoir des répercussions sur la rentabilité de votre investissement. Pour cela, analyser la stabilité politique et économique du pays dans lequel le patrimoine de la SCPI est localisé. Idem pour la politique monétaire et surtout, l’inflation.
Les risques locatifs
Les risques locatifs sont faibles en ce qui concerne les SCPI, car celles-ci choisissent avec soin leurs locataires. Toujours est-il que ces risques peuvent être présents dans le cas d’une crise de grande ampleur, pénalisant la grande majorité des locataires – comme ce fut le cas pendant la période pandémique de 2020. Les sociétés de gestion aménagent toutefois leur stratégie de gestion de crise, en fonction des conjonctures et de leur évolution. Certaines d’entre elles se constituent aussi des réserves, telles que le report à nouveau (RAN).
Comment amortir l’impact, voire le contourner ?
Le seul remède est de diversifier votre portefeuille. Ne misez pas que sur une seule SCPI. Répartissez votre investissement sur plusieurs d’entre elles, en vous assurant qu'elles conviennent à vos objectifs. Sachez aussi investir au bon moment, par exemple lorsque le marché immobilier est en parfaite santé, afin d’éviter les éventuelles pertes de valeur comme expliqué plus haut. Cela à l’image des SCPI ayant dû réviser à la baisse le prix de leur part au cours du second semestre 2023.
En bref, consultez régulièrement votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant de préférence, a fortiori si vous ne faites pas encore partie de la cour des investisseurs avisés.
