Les investissements immobiliers continuent en 2022

Bien que les conditions d’emprunt aient durci et que les taux directeurs entament leur remontée, les investissements immobiliers continuent d’avoir la cote. La « pierre » demeure toujours une valeur refuge à exploiter et de multiples solutions existent pour en tirer profit.

 

Investir dans l’immobilier physique

Acquérir de l’immobilier traditionnel peut se faire de différentes manières et ce, dans le but de profiter d’un bon rendement. Cela en particulier grâce aux dispositifs fiscaux qui peuvent être montés afin de se voir avantagé d’une réduction d’impôt, aussi bien pour les particuliers que pour les personnes morales.

Si vous êtes une personne physique assujettie au paiement de l’impôt sur le revenu, vous pouvez investir dans le neuf tout comme dans l’ancien, nu ou meublé, selon vos objectifs patrimoniaux et de défiscalisation.

Avec la nouvelle loi sur l’interdiction de faire louer les passoires thermiques à compter de 2023, nombreux sont les propriétaires qui mettent en vente leur immobilier ancien énergivore (classe G par rapport au DPE). Il est donc courant de trouver de plus en plus de biens à rénover sur le marché secondaire et dont la plupart représente une véritable opportunité, du fait de leur prix bas d’une part, et de leur emplacement – en cœur de ville – d’autre part.

Parmi les dispositifs permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en effectuant des travaux de rénovation : la loi Denormandie et la loi Pinel ancien (attention toutefois à bien vérifier l’éligibilité de la commune) ainsi que le régime du déficit foncier. Vigilance sur les coûts générés, de même que les frais de notaire qui sont plus élevés que ceux appliqués dans le neuf. Si vous comptez louer le bien meublé, le dispositif dont vous pourrez bénéficier serait celui de la LMNP ancien (loueur en meublé non professionnel).

Les investissements dans le neuf sont également porteurs, avec les dispositifs Pinel classique et Pinel Plus (+), ce dernier entrant en vigueur à compter de 2023. Attention également au choix de la commune afin de bénéficier de la réduction d’impôt à laquelle vous aurez droit. Si vous louez meublé, et toujours en acquérant de l’immobilier neuf, vous pourrez investir sous le régime Censi-Bouvard, ainsi que celui de la LMNP classique.

Si vous êtes une personne morale fortement imposée à l’impôt sur les sociétés, sachez que vous pouvez souscrire au dispositif Girardin IS qui est, à ce jour, le seul dispositif défiscalisant destiné aux professionnels. Il s’agit alors d’investir dans des logements sociaux neufs en outremer.

 

Les conditions d’emprunt

Quelques informations à connaître avant de souscrire à un éventuel crédit : la durée maximale d’emprunt est de 25 ans, avec la possibilité de l’étendre jusqu’à 27 ans pour l’acquisition d’un logement neuf en VEFA. Quant au taux d’endettement, il est limité à 35%, et l’apport personnel devient obligatoire, représentant au moins le tiers du montant du prix d’achat. Par ailleurs, la présentation de l’attestation d’assurance de prêt immobilier fait partie du dossier à présenter à l’organisme de crédit pour l’obtention du prêt.

 

Investir dans l’immobilier-papier

Et si vous échappiez à toutes ces contraintes en souscrivant à des produits pierre-papier ? Il suffit de mobiliser un budget nettement moindre, sans passer par l’endettement sauf dans le cas où vous souhaitez mettre en œuvre la stratégie de l’effet de levier. La pierre-papier vous permet de détenir des titres de propriété, tandis que l’immobilier proprement dit est géré par un professionnel chargé d’endosser de multiples missions. Exemple : l’acquisition, la constitution du parc, la recherche des locataires, la gestion des baux, la revente éventuelle. Les loyers collectés sont ensuite convertis en dividendes que perçoit chaque souscripteur de parts, et dont le montant est fonction de l’investissement réalisé.

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Investissez en SCPI pour un rendement futur optimal

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Épargner facilement et sans effort, c’est opter pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : celles-ci proposent, en plus, un excellent rendement et une tenue de route exemplaire, quelle que soit la santé du marché. En effet, le taux de distribution annuel moyen est de 4.5% pour toutes les SCPI confondues. Celui-ci est toutefois disparate, en fonction de plusieurs paramètres, tels que la composition du patrimoine, la (réaliser les différents comparatifs et les simulations avant de passer à l’action. Obtenir les recommandations d’un conseiller en gestion de patrimoine est un plus afin de garantir le meilleur choix : point important puisque vous allez vous engager sur une longue durée comme indiqué plus haut (8 ans au moins). Notons que dans la majorité des cas, les conseillers en gestion de patrimoine recommandent même une durée plus longue qui peut être de 15 ans, voire plus, en fonction du montage patrimonial tel que l’acquisition en démembrement par exemple.

Obtenir un bon rendement, c’est aussi diminuer le prix d’achat. Avec les SCPI, il en existe de multiples manières : en investissant en nue-propriété ou en usufruit, ou encore en souscrivant à travers une assurance-vie. Songez également à l’effet de levier qui est générateur de rendement du fait de l’utilisation de l’endettement pour augmenter vos capacités d’investissement. Vous pouvez aussi acquérir vos parts moins chères sur le marché secondaire – c’est-à-dire sur le marché des échanges de SCPI entre investisseurs. Cette option est d’autant plus intéressante puisque vous ne supportez plus de report de jouissance et que votre SCPI rapporte immédiatement des dividendes. Renseignez-vous à l’avance sur les dividendes versés – qui équivalent à votre part de loyers distribués par la SCPI.

Les deux autres paramètres vous permettant de booster votre rentabilité finale sont : la fiscalité, d’une part, et la plus-value que vous enregistrez à votre sortie d’investissement, d’autre part. C’est aussi votre conseiller en gestion de patrimoine qui vous guidera sur les différentes possibilités d’optimiser votre fiscalité. Quant à la plus-value) [...]

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