Bien que les conditions d’emprunt aient durci et que les taux directeurs entament leur remontée, les investissements immobiliers continuent d’avoir la cote. La « pierre » demeure toujours une valeur refuge à exploiter et de multiples solutions existent pour en tirer profit.
Investir dans l’immobilier physique
Acquérir de l’immobilier traditionnel peut se faire de différentes manières et ce, dans le but de profiter d’un bon rendement. Cela en particulier grâce aux dispositifs fiscaux qui peuvent être montés afin de se voir avantagé d’une réduction d’impôt, aussi bien pour les particuliers que pour les personnes morales.
Si vous êtes une personne physique assujettie au paiement de l’impôt sur le revenu, vous pouvez investir dans le neuf tout comme dans l’ancien, nu ou meublé, selon vos objectifs patrimoniaux et de défiscalisation.
Avec la nouvelle loi sur l’interdiction de faire louer les passoires thermiques à compter de 2023, nombreux sont les propriétaires qui mettent en vente leur immobilier ancien énergivore (classe G par rapport au DPE). Il est donc courant de trouver de plus en plus de biens à rénover sur le marché secondaire et dont la plupart représente une véritable opportunité, du fait de leur prix bas d’une part, et de leur emplacement – en cœur de ville – d’autre part.
Parmi les dispositifs permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en effectuant des travaux de rénovation : la loi Denormandie et la loi Pinel ancien (attention toutefois à bien vérifier l’éligibilité de la commune) ainsi que le régime du déficit foncier. Vigilance sur les coûts générés, de même que les frais de notaire qui sont plus élevés que ceux appliqués dans le neuf. Si vous comptez louer le bien meublé, le dispositif dont vous pourrez bénéficier serait celui de la LMNP ancien (loueur en meublé non professionnel).
Les investissements dans le neuf sont également porteurs, avec les dispositifs Pinel classique et Pinel Plus (+), ce dernier entrant en vigueur à compter de 2023. Attention également au choix de la commune afin de bénéficier de la réduction d’impôt à laquelle vous aurez droit. Si vous louez meublé, et toujours en acquérant de l’immobilier neuf, vous pourrez investir sous le régime Censi-Bouvard, ainsi que celui de la LMNP classique.
Si vous êtes une personne morale fortement imposée à l’impôt sur les sociétés, sachez que vous pouvez souscrire au dispositif Girardin IS qui est, à ce jour, le seul dispositif défiscalisant destiné aux professionnels. Il s’agit alors d’investir dans des logements sociaux neufs en outremer.
Les conditions d’emprunt
Quelques informations à connaître avant de souscrire à un éventuel crédit : la durée maximale d’emprunt est de 25 ans, avec la possibilité de l’étendre jusqu’à 27 ans pour l’acquisition d’un logement neuf en VEFA. Quant au taux d’endettement, il est limité à 35%, et l’apport personnel devient obligatoire, représentant au moins le tiers du montant du prix d’achat. Par ailleurs, la présentation de l’attestation d’assurance de prêt immobilier fait partie du dossier à présenter à l’organisme de crédit pour l’obtention du prêt.
Investir dans l’immobilier-papier
Et si vous échappiez à toutes ces contraintes en souscrivant à des produits pierre-papier ? Il suffit de mobiliser un budget nettement moindre, sans passer par l’endettement sauf dans le cas où vous souhaitez mettre en œuvre la stratégie de l’effet de levier. La pierre-papier vous permet de détenir des titres de propriété, tandis que l’immobilier proprement dit est géré par un professionnel chargé d’endosser de multiples missions. Exemple : l’acquisition, la constitution du parc, la recherche des locataires, la gestion des baux, la revente éventuelle. Les loyers collectés sont ensuite convertis en dividendes que perçoit chaque souscripteur de parts, et dont le montant est fonction de l’investissement réalisé.
